Terminación de contrato del alquiler: todo lo que tienes que saber | homify

Terminación de contrato del alquiler: todo lo que tienes que saber

Isabel Rodríguez Isabel Rodríguez
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La idea de convertir una segunda vivienda o un inmueble en desuso en una oportunidad de conseguir unos ingresos extra resulta de lo más seductora. El mercado del alquiler está en auge y, buena prueba de ello, es la demanda creciente de este tipo de viviendas o los precios que se manejan en las grandes urbes como Madrid y Barcelona. La perspectiva de adentrarse en el sector produce, sin embargo, ciertas inquietudes entre los propietarios, principalmente, por los problemas que, un inquilino inapropiado puede ocasionar o las necesidades de recuperar la vivienda en un momento determinado, mientras esta se encuentra sujeta a las condiciones del acuerdo entre arrendatario y arrendador.

Los mecanismos para regular la cuestión están en constante evolución y existen multitud de herramientas al alcance de unos y otros para salvaguardar sus intereses. En lo que al marco legal se refiere, los contratos de alquiler están regulados por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, también conocida como Ley de Arrendamientos Urbanos o Ley de Fomento del Alquiler. La misma establece los parámetros en torno a los cuales han de pactarse las condiciones para propietarios e inquilinos y esclarece cuestiones como tiempos de vigencia, motivos de rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario o características particulares del contrato de alquiler de vivienda.

Si estás pensando en lanzar tu casa al mercado del arrendamiento, en este libro de ideas te damos algunas claves y aspectos básicos que debes conocer para hacerlo con garantías y poder llevar a cabo la terminación del contrato de alquiler si lo deseas.

​Contrato de alquiler de vivienda ¿qué es?

Un contrato de alquiler de vivienda no es, ni más ni menos, que un acuerdo entre dos partes, propietario y arrendador, en el que se establecen las condiciones por las que el primero de ellos, cede durante un tiempo determinado el uso y disfrute de la vivienda al inquilino. A cambio de ello, el arrendatario asume el compromiso del pago de una cantidad mensual en concepto de renta.

El documento ha de recoger, entre otras cosas, los datos de ambas partes, el importe de la mensualidad, la fecha de vigencia del contrato, fianza, tipo de inmueble y estado del mismo así como las obligaciones de arrendador y arrendatario. Contar con un experto en la materia es recomendable, en cualquier caso, para evitar errores y es que, es más que habitual, encontrar cláusulas abusivas o ausencia de ciertas consideraciones que, en caso de discrepancias, pueden inducir a error o acarrear problemas fácilmente evitables si el documento cuenta con el beneplácito de un experto.

​Duración del contrato

Propietario e inquilino son quienes acordarán la duración del contrato y, aunque, en la práctica suelen ser de un año prorrogable, lo cierto es que es una decisión personal de las partes. Lo que sí introdujo la normativa aprobada hace ahora un lustro, es una modificación al respecto de la prórroga obligatoria. Antes de la publicación del acuerdo, el período se extendía hasta los cinco años mientras que, para viviendas alquiladas con posterioridad a la fecha del mismo, esta prórroga se reduce a tres. No obstante, en caso de que una vez transcurrido ese tiempo, ninguna de las partes se pronuncie, el inquilino podrá hacer uso de la misma un año más en virtud de una prórroga tácita.

​Rescisión del contrato de alquiler

¿Qué ocurre, entonces, si propietario o inquilino quieren rescindir el contrato de alquiler de la vivienda? ¿Están obligados a respetar el acuerdo durante todo el tiempo de vigencia estipulado? ¿Es posible recuperar o abandonar antes la vivienda? La respuesta viene dada, una vez más, por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En el caso de rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario, este podrá reclamar la casa siempre que haya transcurrido, al menos, un año desde la firma del contrato y cuando el objetivo sea hacer de ella su vivienda habitual para él o un familiar de primer grado o ex cónyuge (para situaciones de divorcio o nulidad matrimonial). No obstante, habrá de comunicárselo al inquilino con un mínimo de dos meses de antelación.

En este punto las condiciones difieren para el inquilino ya que, a priori, son mucho más flexibles aunque pueden implicar indemnización para el casero. Sea como fuere, en el caso de querer abandonar el inmueble, podrá hacerlo pasados los primeros seis meses de alquiler y previo aviso con 30 días de antelación.

​Motivos para rescindir el contrato de alquiler

Las causas que pueden llevar a la resolución del contrato de alquiler son diferentes para propietarios e inquilinos aunque, en la práctica, siempre que no se cumplan con las condiciones estipuladas en el documento de arrendamiento, se podrá solicitar la terminación del mismo. Si la rescisión del contrato del alquiler se hace por parte del propietario, los motivos que puede esgrimir para ello (además de lo expuesto en el punto anterior) son:

- Impago de las rentas: No hay un mínimo establecido por la ley en este caso aunque ambas partes pueden reflejar en  el contrato la cuestión. En caso de darse la situación, el propietario ha de comunicar la reclamación por escrito así como el plazo para efectuar el pago. Siendo causa de demanda la no satisfacción de la cantidad adeudada por parte del inquilino en los plazos marcados. También será motivo de rescisión del contrato el impago de la fianza o de la actualización de la misma.

- Subarrendamiento de la casa o el hecho de que la misma no se destine a vivienda de uso habitual del inquilino.

- Daños en la vivienda, obras no consentidas o realización de actividades molestas, peligrosas o ilícitas en el interior.

Carta de rescisión de contrato de alquiler

Con  independencia del motivo que lleve a propietario o inquilino a desistir del acuerdo suscrito entre ambos, uno y otro tienen la obligación de comunicar al contrario sus intenciones. En este sentido, el traslado ha de hacerse respetando los plazos planteados anteriormente (30 días de preaviso en el caso de los inquilinos y dos meses para los propietarios).

La comunicación será por escrito, mejor con un burofax, y en la carta de rescisión de contrato de alquiler conviene incluir todos los datos de las partes correctamente, así como una exposición clara de los motivos y las fechas en las que se pretende sea efectiva la rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario o el inquilino.

​Otras recomendaciones

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece el marco legal en torno al cual debe realizarse la actividad del alquiler. Sin embargo, el desconocimiento de la misma y, en general, de los procesos jurídicos u obligaciones derivadas del ejercicio del arrendamiento puede acarrear muchos dolores de cabeza para propietarios e inquilinos. Contar con un experto en la materia puede aportar tranquilidad a la operación aunque esta no es la única garantía que ofrece el sector.

Desde el punto de vista del arrendador, en la actualidad han proliferado los llamados seguros de impago de alquiler, la mayoría de los cuales, asumen el pago de las rentas por el plazo determinado en las pólizas, en el caso de que el inquilino deje de pagar. Las coberturas varían de unos a otros aunque muchos incluyen el apoyo de abogados para la redacción o revisión de documentos, los gastos por actos vandálicos en el interior de la vivienda o los derivados de un proceso de desahucio, entre otros.

Por otro lado, más allá de la flexibilización de las condiciones, los inquilinos también pueden hacer uso de ciertas ayudas a la hora de acceder a este tipo de inmuebles. ¿Estás pensando en alquilar una casa? Seguro que te interesa: Ayudas al alquiler: todo lo que necesitas saber.

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